民宿是一種非常依附于旅游資源的住宿產(chǎn)品，多布局于中國熱門旅游目的地內(nèi)。從一些調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，旅游熱度較高的地區(qū)民宿的數(shù)量也相對較高。2017年據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，排名前十位城市的房東，房源占全國總量的比重分別達到48.9%，47.6%。許多城市已經(jīng)成了民宿的主陣地。在良好經(jīng)營的條件下，民宿連鎖會帶來更大的品牌價值和收益。但在如今的市場，競爭過于激烈的情況之下，民宿的現(xiàn)狀又該是如何呢？
一，民宿經(jīng)濟火爆，經(jīng)營兩極分化
2016年民宿可謂是賺足了業(yè)內(nèi)外的眼球。民宿年盈利破百萬的新聞報道屢見于各大網(wǎng)站，與此同時一大批業(yè)界大佬也紛紛進軍民宿產(chǎn)業(yè)，外婆家創(chuàng)始人吳國平在金華浦江豪擲6000萬打造中國最高端民宿，一晚定價5000元，讓很多五星級酒店都感嘆望塵莫及；上海迪士尼也瞄準民宿市場，開園時推出100間配套民宿……民宿經(jīng)營之火爆可見一斑。從表面來看，民宿為游客出行提供了一種高品質(zhì)、多元化的住宿選擇，并且以極強的盈利能力吸引著社會各界資本力量的參與。
然而，深入分析就會發(fā)現(xiàn)，當下我國民宿產(chǎn)業(yè)卻呈現(xiàn)出兩個截然不同的發(fā)展極化：
一方面，以莫干山為代表的早期民宿發(fā)展區(qū)，依托成熟的區(qū)域市場及強大的品牌效應(yīng)，表現(xiàn)出強勁的發(fā)展活力，定價堪比星級酒店卻異常火爆、全年無淡季；
另一方面，大批新晉民宿經(jīng)營者，卻面臨著定位失準、客源不穩(wěn)的發(fā)展困境，在日益激烈的競爭之下舉步維艱。
二，市場競爭加劇，盈利水平下降
?。?）投資成本高，回報周期長。近年來隨著民宿的走紅，多元資本和力量在短時間內(nèi)的大量涌入加劇了民宿市場的競爭，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。以杭州西湖周邊為例，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為年10萬元，近年來卻飆升至30萬元，裝修成本也上漲至百萬起。按照現(xiàn)有的標準，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬元以上，年租金約為30萬元，一棟民宿的前期投入動輒就在200萬以上。
投入實際運營之后，按照民宿中端市場的行情，一個客房的定價約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在7成左右，將人員工資、日常損耗都計算在內(nèi)，一棟民宿的投資回報期約在3-5年之間。
而一些非熱點景區(qū)周邊的民宿，雖然租金相對較低，但在地理位置偏遠，淡旺季分化、營銷成本過高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報期將更長。
?。?）特色經(jīng)營至上，后續(xù)投資不斷。民宿以營造精致化、特色化的住宿見長，在整體裝修風(fēng)格、空間營造、文化氛圍打造等方面就有著比一般經(jīng)濟型酒店更高的要求。在實際經(jīng)營中，為了緊跟市場熱點，維護穩(wěn)定的客源群，結(jié)合臺灣及內(nèi)陸成功民宿的發(fā)展經(jīng)驗，每五年就是民宿新一輪的整修提升期。
民宿經(jīng)營者必須持續(xù)不斷的注資，不斷優(yōu)化軟硬件配套，才能在激烈的競爭中保持獨特的吸引力。
?。?）面臨行業(yè)洗牌，經(jīng)營前景未知。與民居所有者簽訂使用合同是我國民宿經(jīng)營中的普遍模式，隨著民宿的走紅，這一模式隱藏的問題也更加尖銳。在我國民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟的杭州、麗江等地，早期懷抱旅游夢進入民宿市場的經(jīng)營者即將迎來民居使用合同到期的行業(yè)洗牌期。一方面，在市場關(guān)注度持續(xù)走高，多元主體競相涌入民宿產(chǎn)業(yè)的宏觀格局之下，租金上漲、競爭加劇將會成為常態(tài)，這種常態(tài)將會進一步壓縮民宿的經(jīng)營收益；另一方面，隨著民宿經(jīng)濟效應(yīng)的日益顯現(xiàn)，房東單方面撕毀合約的事情將會發(fā)生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場監(jiān)管的大環(huán)境決定了民宿經(jīng)營者的權(quán)益無法得到保障。此外，我國民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展自有其特殊性，民居所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程中繞不開的話題。
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